“逾期交付”能否停贷？法院4类判决，1类还得继续还！
今天在办公室摸鱼查询资料的过程中，发现了一个热点话题：在“保交付”大潮下，这个话题的出现，反倒有一种“亖去的回忆攻击我”的感觉。在内容中，具体举了2个案例：一个是2022年浙江嘉兴中级人民法院发布的案例。法院对案例的最终判决，银行提出的由许某归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持，并认为开发商应承担剩余贷款的还款责任。另一个则是2019年最高法的民事判决书，也同样对购房者不再继续偿还房贷予以支持。最高法认定该案中开发商违约无法交房，导致购房合同解除，《借款合同》《抵押合同》也无法实现亦被解除，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还银行和购房者，而购房者不负有返还义务。两个案例虽然相对“古早”，但的的确确可以作为案例，为购房者遭遇房子烂尾、交付无望等情况时，提供参照和维权方向。但在评论中，我们发现有不少朋友对于房子“逾期交付”下，还要不要继续还月供、首付能不能退以及已经交了的部分怎么办等问题，“讨论”的那叫一个“热火朝天”。为了让大家能够更了解，我们自然也没有闲着，在在查询了近些年部分裁判文书后，惊奇的发现，关于是否需要还款以及后续相关问题，在各地法院实际案例判决中，竟然有4种主要判决方向，而这也值得购房者关注。4类实际判例有一种还得继续还需要注意一点，在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第二十五条第二款其实就有规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。而依据这一条，在我们主要查询的近几年有关“逾期交房”的商品房销售合同纠纷案例中，大多其实都以倾向于购房者群体为主。不过在归纳整理后，我们发现实际案例共有4类判例，2类判定无需还款、1类可在交付后继续还款、1类需要继续还款，这一点需要大家重点关注。我们来具体看看：购房者无需还款，由房企归还贷款本息。根据案号（2020）闽03民申112号文书来看，在房企迟延交房下，购房者与房企商品买卖合同解除，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条关于“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定下，购房者与房企的商品房买卖合同已解除，自然购房者从银行处按揭贷款支付购房款的目的无法实现，所以判决涉案剩余贷款本息也已认定应由房企向银行归还贷款本息。购房者无需还款，由房企归还贷款本息，且购房者损失拥有优先受偿权。根据案号(2021)桂1281民初3363号文书来看，因为房企长时间停止建设，且未能恢复施工，所以购房者与房企商品买卖合同解除，同时因购房者与银行订立的贷款合同目的是购买房屋，现如今因为购房合同解除，无法实现购房目的，所以贷款合同一并解除，自然，购房者无需还款。同时，在判决文书中，我们还看到针对“房企已收取的购房首付款、购房者已交付的贷款本息、预期利益损失以及对银行尚欠的购房贷款本息”等问题，在文书中也有明确：1.房企已收取的购房首付款等款项，在合同解除后，一并返还给购房者，同时房企承担返还银行贷款本金、逾期利息、罚息等；2. 因房企违约导致合同解除，造成购房者预期利益损失（包括房价上涨造成的损失、首付款资金被长期占有等），需要房企赔付；3.房企需要归还给购房者首付款优先权高于银行的抵押优先受偿权。购房者可“断供”在交付后继续还款。在（2020）桂12民终578号案例中，因房企无法交付导致烂尾（直接原因）＆银行违规拨款（间接原因），购房者选择断供。在判决中，法院认为，购房者借款主要用途就是用于购房并支付购房款，现因房企违约导致无法如期交付下，购房者断供并无过错。同时，因为购房者属于无过错一方，不同意解除借款合同，但在无法如期收房的情况下还要背负房贷本息，显然不符合公平正义原则，所以最终判决购房者暂停偿还房贷本息合理合法，待楼盘具备交付条件时，再继续履行还款义务。丨还有一类需要继续还款，需要重点注意。根据（2023）豫07民终4833号文书显示，因房企没有执行预售资金监管以及各类突发情况导致房屋未能交付的原因，购房者选择断供并申请解除购房合同。在一审、二审和终审中，房企无法如期交付房屋，确有违约，但地方已对案涉楼盘进行统筹，积极化解问题楼盘，房屋已施工完毕，能够交付房屋，涉案合同基本目的能够实现，房企的违约行为也可通过采取继续履行、采取补救措施及承担违约责任等方式予以处理，从促进交易、保护当事人的合法权益、社会稳定等综合因素考虑，认定涉案房屋买卖合同应继续履行并无不当，购房者要求解除合同、返还房款等依据不足，不予支持。从这一点来看，对于保交楼、交付有望的楼盘来讲，擅自断供属于违约行为，这一点，对于购房者而言需要注意！最后，回到市场，在当下保交楼、保交付的大环境下，我们可以明显看到市场对于交付的重视性以及对于购房者的保护性。就例如近期，截至2月20日，已有29个省份214个城市建立房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及5349个项目。还有就是在去年12月西安发布的等等...都明显是对于购房者的置业安全增加了一道道保障，所以在接下来买房踩坑其实很大程度上来讲是一个小概率事件，不用过度担忧。不过，从更稳定、更保守的置业层面来讲，置业新房优先选择央企、国企以及近两年口碑不错的头部房企，还是置业时的优先选择。
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